La Ley Excepcional de Arrendamientos que busca mitigar el impacto económico de la pandemia Covid-19 entró en vigencia el 29 de octubre con su publicación en la Gaceta Oficial de Bolivia. Desde el sector inmobiliario dicen que esta norma sirvió como base de negociación entre ambas partes sobre todo para los contratos o acuerdos realizados antes de la pandemia. Sin embargo, la novedad es que luego del confinamiento, a los contratos de alquiler se le incluyeron nuevas cláusulas donde indican sobre todo que el monto que dice el contrato ya viene con el descuento.
La ley establece medidas a favor del inquilino, como la reducción en un 50% del canon de alquiler cuando no se hubiera conseguido un acuerdo entre inquilino y propietario o arrendador para la reducción o diferimiento razonable del canon de alquiler.
También dice que las medidas de reducción se aplicarán a los alquileres pactados de manera verbal o escrita, cuando el costo pactado o calculado de forma mensual, no exceda a un máximo de Bs 5.000 para bienes inmuebles destinados a vivienda, Bs 7.000 para bienes inmuebles destinados a tiendas o espacios comerciales o de prestación de servicios; y de Bs 15.000 para bienes inmuebles destinados a actividades industriales.
Contratos pospandemia
Según Cleya Menacho, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Caincruz), los contratos de alquileres pospandemia ya vienen con los descuentos que dice la norma. “Por ejemplo, hay alquileres de $us 900 que hoy están en $us 600; es decir, si bien no es del 50%, representa una reducción significativa y acordada entre las partes”, explicó Menacho.
En los nuevos contratos llevan una cláusula en la que dicen que el precio ya está con los descuentos. “La gente, luego de la publicación de la ley empezó a decir que quería su descuento y, por eso, los contratos elaborados a partir de septiembre, cuando se empezó a reactivar el sector inmobiliario, cuentan con la reducción establecida por ley”, señaló la titular de Caincruz.
Un ejemplo de esta cláusula en los contratos de un año señala que “conforme a la Ley Excepcional de Arrendamientos de emergencia sanitaria Covid-19, el canon de alquiler mensual del inmueble es de $us 350, monto que ya ha sido voluntariamente pactado entre ambas partes en virtud de un acuerdo de atención a la emergencia sanitaria por Covid-19 y conforme a la Ley Excepcional de Alquileres que contempla la posibilidad de alcanzar de forma voluntaria un acuerdo entre partes en el canon de alquiler y el cual se aplicará todo el resto del plazo del contrato”. Esta cláusula tiene el objetivo de proteger a los propietarios de los inmuebles.
Según Franz Rivero, CEO de la inmobiliaria Corporación UNO, esta ley puede generar más perjuicios que beneficios porque de forma espontánea la población ya ha llegado a acuerdos, pero su publicación oficial puede desconfigurar esos arreglos anteriores.
El también abogado convocó a propietarios e inquilinos que tienen contratos antes de la pandemia a que no lleguen al extremo de enfrascarse en una posición de que se les descuente sí o sí e ir a juicio. “Son más los riesgos de encasillarse en una posición y aspirar que de manera forzada se llegue al 50% de descuento, que llegar a un acuerdo de forma bilateral”, dijo el expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Cicruz).
Para Pablo Quiroga, socio de la franquicia de bienes raíces Century 21, la ley sirvió como base de negociación. Algunos querrán acogerse a ella, pero agregó que los clientes negociaron por su cuenta, tanto propietarios como inquilinos.
“Ellos llegan a un acuerdo, esto en lo que respecta a los contratos prepandemia, porque en los acuerdos pospandemia ya están previniendo esta situación con nuevas cláusulas, en caso de que pueda venir otra ley u otra cuarentena”, explicó Quiroga.
Otro es el caso de que los inquilinos que pagaron normal durante varios meses de la cuarentena, en este panorama “se está viendo que se quiere llegar a la reducción de un porcentaje o que vaya a cuenta de los próximos meses”, señaló Rivero.
Descuento en impuestos
Todos los propietarios de inmuebles que condonaron hasta el 50% de sus rentas a sus inquilinos serán favorecidos con la devolución del mismo porcentaje del Impuesto al Valor Agregado (RC-IVA). La medida quedó establecida en el Decreto Supremo 4450, promulgado el 13 de enero.
Esta normativa reglamenta la Ley Excepcional de Arrendamientos (Ley 1342), que establece un descuento del 50% de los alquileres. El DS 21531, señala que “los contribuyentes del-RC-IVA, por ingresos de alquiler declararán y determinarán el impuesto sobre el ingreso percibido o devengado por cada periodo mensual que forma parte del trimestre”.
Cambios
Pandemia. Ahora los contratos de alquiler se refieren a la emergencia por Covid-19 y mencionan la Ley Excepcional de Alquileres.
Protección. Las empresas de bienes raíces indican que las cláusulas tienen el objetivo de proteger a los propietarios de bienes inmuebles ante sus arrendatarios.
Negociación. Los propietarios e inquilinos acordaron descuentos entre un 20% y el 50%. Las empresas especializadas indican que los clientes que pagaron de forma normal sus alquileres, ahora con la ley están dialogando descuentos a futuro.
